各乡、镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、各直属机构：
为进一步提高明光市物业管理水平，完善长效管理机制，创建文明、和谐、宜居的生活环境，根据《安徽省物业管理条例》（2021修正）、《滁州市人民政府办公室关于进一步加强滁城物业管理工作的意见》（滁政办〔2017〕6号）精神，经市政府同意，现就加强全市物业管理工作提出如下意见。
一、建立健全物业管理工作机制
强化物业管理各方主体责任，按照“重心下移、条块结合、以块为主、三级联动”的原则，进一步明确职责分工，严格考核。
（一）部门工作职责
市住建部门是全市物业管理行政主管部门，负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关政策规定，研究、制定行业管理制度和行业服务标准；负责指导、监督和管理物业招投标活动；负责指导街道办事处（乡镇人民政府）依法开展物业管理相关工作，并组织物业管理工作的考核；负责物业专项维修资金的监督、管理；负责督促物业企业按照合同约定做好住宅小区共用消防设施的维护管理工作，推动已建成物业小区建设电动自行车停放场所和充电设施；负责对住宅小区内新建、扩建、改建的房屋建设工程质量进行监督管理，协调处理在保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。
市发展改革部门会同市住建部门负责住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理。负责将物业管理行业纳入现代服务业体系。
市财政部门负责为物业管理主管部门开展工作提供资金保障。加大资金投入，支持老旧小区综合治理改造。
市公安（含消防）部门加大安全防范和管理力度，依法查处违反治安管理处罚法以及违规燃放烟花爆竹等行为；负责物业管理区域内的安防、消防监督检查、安防、消防知识培训等工作，依法查处违反消防安全管理规定的违法违规行为；负责查处饲养犬只违反治安管理的行为，依法处置狂犬。
市人防部门负责物业管理区域内人防工程的监督管理，审批人防地下室的开发利用和拆除，核发核验《人防工程平时使用证》；依法查处侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为。
市自然资源规划部门负责物业管理区域物业服务用房的规划建设监管，小区交付前竣工规划核实，检查物业管理服务用房移交手续，负责车辆集中停放场所规划核实。
市市场监督管理部门负责对物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法违规行为依法进行查处；负责监督物业服务企业委托具备资质的单位进行电梯维护保养，监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯，依法查处物业服务企业违法违规使用、管理电梯的行为；会同市物业管理行政主管部门制定明光市城区住宅区物业服务标准。
市城管行政执法部门负责查处小区内违规养犬、毁坏绿化、乱搭乱建和违法建设行为，负责查处违反规定倾倒生活废弃物、排放油烟、噪音污染、擅自设置户外广告等行为；负责查处物业企业等违反法律法规的行为。
市司法行政部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷的行政调解、司法调解和人民调解的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师库。
市卫健部门负责物业管理区域内的二次供水设施卫生监督管理，依法查处违法行为。
（二）属地管理工作职责
街道办事处、乡镇人民政府是所辖区域物业管理工作的责任主体，在物业行业管理部门指导下，具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职责：指导和协助业主大会的成立和业主委员会选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，指导开展物业专项维修资金使用及续筹工作；建立物业矛盾调处机制，负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷；负责协调和监督辖区范围内物业服务企业交接和无物业管理小区、老旧小区的日常管理工作。
居民委员会（村民委员会）协助和配合街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。负责协助、指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；指定专人作为小区物业管理工作协调员，并在小区内公布；协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；与街道办事处、乡镇人民政府建立物业管理联动机制，接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；对因客观原因暂不具备条件成立业主委员会的住宅小区，代行业主委员会职责；发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律、法规的行为，应当及时向有关部门报告。
二、加强物业管理基础工作
（一）建立“质价相符”的物业服务收费机制
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体物业服务收费项目按照国家和省相关规定执行。市发展改革部门在制定政府指导价时应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应级别的基准价和浮动幅度，并向社会公布。
（二）规范物业管理招投标活动
建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。
（三）加强供水、供电、供气、供热、通信等设施设备管理
新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。
老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收等。
物业管理区域内物业服务企业应当配合5G等通讯设施建设及改造。
（四）完善维修资金应急使用通道
建立专项维修资金紧急情况使用的快速通道，对危及人身安全的电梯故障、消防设施损坏、屋面和外墙体防水损坏渗漏、二次供水设施损坏等紧急情况，要简化专项维修资金使用审批程序，保障突发事件和快速抢修的资金。
（五）加强物业管理矛盾纠纷调处
街道办事处、乡镇人民政府要建立物业矛盾调处机制，依托其矛盾调处中心，负责调解辖区内物业管理矛盾纠纷；居民委员会（村民委员会）应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助街道办事处、乡镇人民政府做好调处和化解工作。
（六）建立提高物业服务费收缴率的保障机制
积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额交纳物业服务费等合理费用。对不按约定交纳物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可以催缴、申请调解、提起诉讼。
三、加强对物业服务企业的监管
（一）规范物业服务企业服务行为
物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，对于业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、噪音污染及污水和油烟乱排放等扰民和违法违规行为要及时予以劝阻和制止。制止无效的，应立即向有关部门报告，有关部门应依法受理。市物业管理行政主管部门、市城管行政执法部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动，加大对物业服务企业侵犯业主权益、挂靠经营等行为的查处力度。外地物业服务企业承接物业服务项目的，应当及时到属地社区、街道、物业管理行政主管部门办理备案。
（二）严格物业承接查验管理
新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备开展承接查验。未进行承接查验不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
（三）物业违法违规行为查处
在物业监管、考核或在处理信访、举报中发现存在违法违规行为的，属市物业管理行政主管部门职责的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正。对逾期不改正或拒不改正的，由市物业管理行政主管部门依照有关规定给予通报批评、计入企业信用档案、限制承接新的物业项目。依法应当给予行政处罚的，由市行政执法部门或有关部门依法查处。
四、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督
街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导成立业主大会会议筹备组，筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任，建立业主大会和业主委员会会议召开、议事、财务及印章管理制度；对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满拒不移交印章、相关财物和档案资料的，业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。移交过程中出现治安事件的，公安机关依法及时处理。建立业主委员会主任离任审计制度。
居民委员会（村民委员会）协助配合街道办事处、乡镇人民政府指导、协调和监督业主大会、业主委员会依法开展工作。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。
建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助业主大会筹备组开展工作。建设单位要向筹备组提供相关文件资料，并承担筹备召开首次业主大会所需费用。
业主大会、业主委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展工作。根据法律、法规、管理规约的规定和业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务，自觉接受监督。
五、推进“无物管”小区物业管理工作
加强无物业管理的老旧小区物业管理工作，推进物业管理全覆盖。街道办事处、乡镇人民政府具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务企业进行管理 ；规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。鼓励街道办事处、乡镇人民政府成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作。为推进解决 “无物管”小区物业管理全覆盖经费不足问题，街道办事处、乡镇人民政府应加强资金投入，保障“无物管”小区的物业管理工作。同时，加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。
六、保障措施
（一）加强组织领导
成立明光市物业管理领导小组，由市政府分管副市长担任组长，相关单位分管负责人为成员。领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，市住房和城乡建设局负责同志兼任办公室主任。具体负责全市物业服务管理工作的组织协调、督查考评工作。领导小组建立定期召开联席会议制度（原则上每半年召开一次，根据需要可适时召开，协调解决物业管理中的各类问题）。
（二）健全物业服务工作机构
街道办事处、乡镇人民政府要设立物业管理办公室，贯彻落实物业管理各项具体工作。要调整充实物业管理工作人员，按每2万人配备1名物业管理人员的要求尽快配齐人员。各居民委员会（村民委员会）设立物业管理工作站，具体负责辖区内物业管理工作的组织实施，站长由社区书记担任，平均每个工作站配备1名专职工作人员。
（三）落实考核奖惩
将物业管理工作纳入政府目标管理绩效考核范畴，市物业工作领导小组成立专门督查组，实行统一领导、统一协调、统一考核，强化地方和部门履职情况的督查和考核，形成齐抓共管的良好局面。
本意见自发布之日起施行。之前有相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。上级有新规定的，从其规定。
附件：明光市物业管理工作领导小组
2021年 月 日
附件
明光市物业管理工作领导小组成员名单
组 长：马殿勇 市人民政府副市长
副组长：於 星 市政府办主任
成 员：李明富 市委宣传部副部长
张 彪 市规建管办主任
吴光荣 明光街道党工委书记
华少宝 明东街道党工委书记
张正飞 市城管执法局局长
彭宝奇 市住建局局长
丁云飞 市发改委副主任
阚 斌 市财政局副局长
朱 锋 市自然资源和规划局副局长
金齐银 市水务局副局长
谢 涛 市市场监管局党组成员
管 震 市司法局副局长
陈贡献 市卫健委副主任
阚 东 市应急管理局副局长
胡从华 市公安局副局长
倪永兴 市消防救援大队大队长
黄光辉 市住建局副局长
吴 迅 市法院政治部主任
领导小组下设办公室，办公室设在市住房和城乡建设局，彭宝奇同志兼任任办公室主任，黄光辉同志兼任办公室副主任。
皖公网安备 34118202000145号